O ponto comercial é um elemento muito importante para o funcionamento de uma empresa.

Uma boa localização pode ser a diferença entre um empreendimento ter ou não sucesso.

Ela influencia aspectos como a captação de clientes e os custos de entrega de produtos, entre outros.

Por isso, é interessante que a empresa se mantenha em uma localização fixa, evitando os custos e transtornos de mudança, além do risco da perda da clientela.

Para evitar esse problema da mudança de localização, a Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245) garante às empresas o direito à renovação compulsória, através da Ação Renovatória.

Então, se sua empresa funciona em um imóvel locado, continue lendo esse texto.

Assim, você irá aprender quais requisitos sua empresa precisa cumprir para ter direito à renovação do contrato.

Sumário:

• Quais são os requisitos para que a sua empresa tenha direito à renovação do contrato de locação?
• Há um prazo para o ajuizamento da ação renovatória?
• Quais documentos a sua empresa deve juntar para dar entrada na ação?
• É preciso apresentar uma proposta do novo contrato de locação?
• O locador é sempre obrigado a renovar o contrato?
• Conclusão

Quais são os requisitos para que a sua empresa tenha direito à renovação do contrato de locação?

Segundo o artigo 51 da Lei do Inquilinato, a sua empresa terá direito à renovação do contrato, por igual prazo da duração do contrato, se atender a essas três condições.

Em primeiro lugar, o contrato de locação deve ter sido feito por escrito e ter prazo determinado.

Ou seja, sempre que as empresas forem alugar um imóvel, é essencial que seja feito um contrato por escrito. Evite os contratos unicamente verbais.

Você tem dúvidas sobre como elaborar um contrato de locação? Temos um texto que pode lhe ajudar:

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A segunda condição é a de que o contrato deve ter o prazo de no mínimo 5 anos. Ou ainda, que a soma dos diversos contratos escritos deve ser maior que 5 anos ininterruptos.

Ou seja, mesmo que o contrato tenha sido firmado, originalmente, em prazo inferior a cinco anos, caso ele seja sucessivamente renovado, por escrito, até chegar a cinco anos de duração, ainda haverá o direito à renovação.

Por fim, a sua empresa deve estar explorando sua atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Estando atendidos esses três requisitos, e não sendo o caso de estar presente algumas das exceções previstas no artigo 52, a sua empresa poderá requerer ao locador a renovação do contrato.

No caso de recusa por parte do locador, será possível ingressar na justiça com a Ação Renovatória, que explicaremos mais a frente.

Há algumas outras regras importantes que você deve ter em mente.

Por exemplo, se o contrato é feito no nome de uma sociedade, e esta é dissolvida pela morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente pode utilizar-se do direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

Caso os sócios estejam planejando abrir uma empresa, e o contrato de locação for feito por um dos sócios para ser utilizado pela sociedade, a renovação pode ser feita tanto pelo sócio que celebrou o contrato quanto pela sociedade em si.

Há um prazo para o ajuizamento da ação renovatória?

Sim, a Lei do Inquilinato estabelece um prazo para que a empresa entre na justiça com a ação renovatória, no §5° do artigo 51, e é essencial que você esteja ciente desse prazo.

Sua empresa deve procurar a justiça dentro do período de no máximo 1 ano e no mínimo 6 meses antes da data de finalização do contrato em vigor. Vejamos um exemplo para fixar melhor esse prazo.

Suponhamos que determinado contrato de locação irá se encerrar em 31 de dezembro de 2021.O locatário só poderá entrar com ação no período entre 01 de janeiro de 2021 e 30 de junho de 2021.

Se a sua empresa cumpre os requisitos mencionados acima, ela poderá dar entrada na Ação Renovatória. Um conselho importante é que, antes de ingressar com uma ação judicial, seja tentada a negociação com o dono do imóvel, para evitar o desgaste e dor de cabeça de uma ação judicial.

Quais documentos a sua empresa deve juntar para dar entrada na ação?

O artigo 71 da Lei do Inquilinato prevê que a empresa, além de demonstrar que preenche os três requisitos do artigo 51, que explicamos acima, deve apresentar uma série de outras informações e documentos.

O locatário deve apresentar a prova do exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, inciso II) e da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia (art. 71, inciso III).

Ou seja, a empresa deve demonstrar que pagou todos os aluguéis, os impostos ou taxas que o contrato previa que ele deveria pagar (um bom exemplo é o IPTU), bem como que cumpriu qualquer outra obrigação prevista no contrato.

Assim, é de extrema importância guardar todos os comprovantes de pagamento dos aluguéis, para evitar dores de cabeça no futuro.

A lei também prevê que a empresa deve indicar o fiador, se no contrato original já havia a cláusula prevendo a necessidade desse tipo de garantia.

Caso o locatário queria indicar um novo fiador, deve juntar toda a documentação prevista na lei (art. 71, inciso V), que consiste nos seguintes documentos:

Indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade

Outro requisito previsto em lei é a necessidade de demonstrar a “idoneidade financeira do fiador”. Ou seja, deve ser provado que o fiador tem capacidade financeira de garantir o contrato de locação. Essa regra se aplica tanto para o caso de ser indicado um novo fiador, quanto para o caso de não ser alterado o fiador. (art. 71, inciso V).

Ainda, a empresa deve comprovar que o fiador (seja o fiador original ou o novo fiador) aceita os encargos da fiança, com a devida autorização do seu cônjuge, se for casado (art. 71, inciso VI).

É preciso apresentar uma proposta do novo contrato de locação?

Sim, lei do inquilinato também prevê, como requisito essencial da Ação Renovatória, a apresentação de uma proposta com todas as condições para a renovação do contrato (art. 71, inciso VI). Ou seja, a sua empresa deve apresentar os principais pontos do novo contrato de aluguel, que deve ser o mais parecido possível com o contrato anterior.

Um dos elementos essenciais dessa proposta é o valor do aluguel. É importante que esse valor seja compatível com os valores normalmente cobrados pelo mercado, e seja também proporcional ao valor do imóvel, levando em conta fatores como localização ou estrutura.

Isso porque é possível que o locador conteste o valor do aluguel proposto, se ele não estiver em patamar justo em relação aos valores normalmente cobrados pelo mercado.

Por isso, é importante que a proposta de aluguel que vai constar no processo seja feita de forma cuidadosa e realista, para garantir a celeridade do processo.

A proposta também deve indicar a forma e o índice utilizado no reajuste do valor do aluguel. Normalmente, as partes convencionam que o contrato será reajustado mediante o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) da FGV, mas nada impede que outros índices sejam utilizados.

Outro elemento que deve estar na proposta é o prazo da nova locação. É interessante que esse novo prazo seja de no mínimo 5 anos, para evitar a necessidade de sucessivas renovações.

Por fim, a proposta deve conter a modalidade de garantia do contrato de locação. No tópico anterior, falamos do caso do fiador, mas é possível que várias outras garantias estejam previstas no contrato de aluguel, e é importante que isso seja contido na proposta.

O locador é sempre obrigado a renovar o contrato?

Essa é uma pergunta que pode surgir na mente dos proprietários de imóveis, e a resposta é não. A Lei do Inquilinato prevê algumas hipóteses nas quais o locador não é obrigado a proceder com a renovação do contrato de locação.

O artigo 52 da Lei do Inquilinato prevê duas hipóteses nas quais o locador não é obrigado a renovar o contrato:

A primeira hipótese (art. 52, inciso I) é quando o locador, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação.

Ou ainda, caso o locador pretenda fazer modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.

A segunda hipótese (art. 52, inciso II) é se o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio (empresa) existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Em relação a essa segunda hipótese, a empresa que vier a ocupar o imóvel não poderá atuar no mesmo ramo do locatário, exceto se a locação era da empresa em si, com as instalações e pertences.

Fique atento a uma importante exceção.

Se a locação é de um espaço em shopping, o locador não pode se recusar à renovação com base no inciso II (art. 52, § 2°).

Ainda, se no prazo de três meses da entrega do imóvel, não se iniciar a obra que foi determinada pelo poder público, ou se o locador não der ao imóvel a destinação que alegou que daria, o antigo locatário deve ser ressarcido dos prejuízos e lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.

Outra possibilidade é a de que o apresente uma proposta de um terceiro para a locação, com condições melhores do que a proposta do locatário. (art. 72, inciso III).

O locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, assinada por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. (art. 72, §2°)

O locatário tem a escolha de ajustar sua proposta de contrato às condições da proposta do terceiro.

Caso o locatário não aceite ajustar a sua proposta aos termos da proposta do terceiro, o contrato não será prorrogado, mas ele tem direito a receber uma indenização do locador e do proponente do novo contrato. Por isso, nem sempre é interessante que o locador faça essa troca de locatários.