No momento de alugar um imóvel sempre surgem vários questionamentos e detalhes inerentes a locação, principalmente, no tocante ao contrato.

Como fazer um contrato? Começo por qual parte? Preciso falar sobre o quê? O que posso exigir? Sobre meus direitos, é preciso saber de que?

Tais indagações são bastantes pertinentes. Isso porque, em em caso de qualquer problema ou desentendimento, o contrato será o instrumento base para sanar os impasses.

Inclusive, o contrato será o documento principal para pleitear qualquer ação no poder judiciário que seja inerente a locação. A título de exemplos podemos mencionar as Ações de Cobrança, Indenização, Despejo, Revisional e etc.

Com esse texto, você vai aprender um passo a passo de como realizar um contrato de aluguel e evitar possíveis dores de cabeça. Sem mais delongas, vamos lá!

COMEÇANDO DO COMEÇO!

Inicialmente, como a maioria dos documentos públicos, é importante identificar e qualificar quem serão os envolvidos naquela relação sinalagmática.

Essa palavra é utilizada no Direito para identificar as relações jurídicas que estabelecem uma espécie de “via de mão dupla”. Ou seja, ambos envolvidos serão um do outro, credor e devedor. Por isso, é muito importante identificar todos os envolvidos no contrato de aluguel.

E como faço essa identificação e qualificação? De maneira bem prática e taxativa, precisamos saber do nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número do RG, órgão que expediu o RG, número do CPF, endereço físico, endereço eletrônico.

Ainda nessa etapa, é importante sabermos quem é o proprietário e quem será o inquilino, pois eles recebem uma nomenclatura especial neste referido contrato. Assim, o proprietário recebe o nome de “LOCADOR” e o inquilino recebe o nome de “LOCATÁRIO”.

Ainda nesse primeiro passo, é importante sabermos se a locação será de um imóvel para fins RESIDENCIAIS ou se será para fins COMERCIAIS, pois existem várias regras (bônus e ônus) diferentes para cada tipo de locação, que vão influenciar diretamente nas cláusulas do contrato.

Como tudo na vida fica mais fácil com exemplos, vamos tentar sempre ir ilustrando as informações:

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCADOR: NUNES, brasileiro, solteiro, mecânico, portador da cédula de identidade de RG nº 12345, expedido pela ABC/UF, inscrito no CPF de nº 123.456.789-00, residente e domiciliado na Rua Alfa, nº 00, bairro ABC, na cidade de Nárnia – UF, com e-mail fnf_nunes@mail.com, com número de telefone para contato e WhatsApp (00) 9 9999-8888.

LOCATÁRIO: FELIPE, argentino, divorciado, vendedor, portador da cédula de identidade de RG nº 9999, expedido pela AAA/UF, inscrito no CPF de nº 111.222.333-90, residente e domiciliado na Rua Sem Nome, nº 10, bairro XXX, na cidade de ABC – UF, com e-mail fff_nunes@mail.com, com número de telefone para contato e WhatsApp (00) 9 7777-8888.

DO IMÓVEL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Agora que já sabemos e fizemos a identificação e qualificação dos envolvidos nesse contrato de aluguel, vamos adentrar no “mérito” do contrato.

A partir desse ponto, toda vez que você terminar de redigir uma cláusula, sempre tente analisar ela com cuidado. Averigue se no texto está faltando algo ou se há algum ponto com interpretação duvidosa.

Neste segundo passo, iremos abordar sobre o que é o objeto do contrato. Ou seja, o que vai ser o objeto da locação. Parece fácil, né? E é mesmo!????

O objeto do contrato locação é o imóvel que será alugado. Assim, igualmente como fizemos com os envolvidos na negociação, deveremos fazer com o imóvel nesta situação.

Para qualificar o imóvel, é importante além de relatar o endereço, que sejam detalhadas algumas características a mais, caso sejam pertinentes.

Na sequência do outro exemplo, vamos continuar com o exemplo que ficará da seguinte forma:

As partes acima qualificadas, por este instrumento particular, ajustam a locação de um IMÓVEL RESIDENCIAL, de acordo com as cláusulas seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O objeto deste contrato de locação é um IMÓVEL RESIDENCIAL que fica localizado no condomínio ABC, na Rua BCDA, nº 999, bairro ZXZZ, na cidade de Tangamandapio – UF. O imóvel, atualmente, encontra-se devidamente registrado com matrícula de nº XX, inscrita no livro XX-A, fls. XX, no Cartório XX, da cidade de XXX-UF.

DETALHES DO IMÓVEL

Ademais, vale dizer que após qualificar o imóvel, é importante que nas próximas cláusulas e parágrafos, seja relatado se há alguma irregularidade ou alguma especialidade no imóvel. Em outras palavras, deve constar no contrato, por exemplo:

– Se o imóvel é objeto de alienação fiduciária;

– Se falta determinada parte do imóvel para ser construída;

– Se há algum tipo de litígio sobre o imóvel; e etc.

Com isso os envolvidos não poderão, via de regra, alegar os referidos fatos como sendo aptos a encerrar o contrato. Exemplo rápido:

CLÁUSULA SEGUNDA: O LOCADOR declara, tendo vistoriado o IMÓVEL, e que este encontra-se em condições próprias para o uso ao qual se destina.

CLÁUSULA TERCEIRA: OS LOCATÁRIOS declaram e assinam o presente como meio de provar total conhecimento sobre a situação jurídica do imóvel. Pois consoante previamente dialogado e pactuado, o mesmo encontra-se em litígio judicial. Processo que tramita perante a XXª Vara da Comarca de XXX – UF, processo de nº XXXXXX, que tem por assunto e principal litígio: Perdas e Danos (Rescisão contratual).

PARÁGRAFO ÚNICO: Destaca-se que o litígio judicial supracitado poderá ter uma solução/Decisão/Sentença que acarrete na desocupação do imóvel. Logo, por estarem amplamente informados sobre a real situação, não poderão OS LOCATÁRIOS reclamar judicialmente em desfavor do LOCADOR, possíveis ações de Perdas e Danos, Indenizações e quaisquer outras afins, em virtude da desocupação decorrente do possível comando judicial aqui relatado.

DO TEMPO E DOS VALORES DA LOCAÇÃO

Agora vem uma parte que merece uma atenção especial! Nessa etapa iremos elencar por quanto tempo durará o período da locação e o valor do pagamento desta. Como é um tema que, se mal redigido, possivelmente acarretará em problemas futuros, vejamos ele pormenorizadamente.

  • Tempo: O tempo será todo o período que a locação irá durar, inclusive, contando desde quando o imóvel fica na disponibilidade do locatário. Assim, para não pairar dúvidas, é importante descrever quanto tempo a locação irá durar. Por exemplo: “06(seis) meses.”

Ainda sobre o período de locação e para sanar qualquer controvérsia futura, também é fundamental que o contrato venha descrevendo a data que se inicia e a data que se encerra o período de locação.

  • Valores: Quanto aos valores do objeto da locação, é preciso relatar quanto será pago; qual a periodicidade do pagamento (semanal, mensal e etc.); qual o local do pagamento; e, qual o modo do pagamento.

Como sabemos que imprevistos acontecem, é interessante que nessa etapa também seja contemplado o que acontecerá em caso de atraso. Podendo ser multa no valor de até 10% (dez por cento) do valor em atraso.

Também deve constar o índice de correção monetário adotado e juros de até 01% (um por cento) ao mês.

Seguindo nosso script, vejamos um exemplo das cláusulas que contemplam essas informações:

CLÁUSULA QUARTA: O prazo da locação será de 06 (seis) meses, iniciando-se em 30 de novembro de 2020, momento em que será entregue as chaves do IMÓVEL, com término em 30 de maio de 2021, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou mesmo extrajudicial, no entanto, o contrato poderá ser prorrogado mediante termo aditivo, havendo interesse de ambas as partes, como também poderá ser rescindido a qualquer momento em virtude de Decisão judicial mencionada na Cláusula XXX.

CLÁUSULA QUINTA: O valor mensal do aluguel fica acordado em R$ 16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais).

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O valor mensal do aluguel deverá ser pago integralmente, todo dia 30 (trinta) de cada mês, sendo realizado em mãos mediante entrega de recibo.

PARÁGRAFO SEGUNDO: O local do pagamento será no local do IMÓVEL mencionado e qualificado na Cláusula XXX (IMÓVEL que fica localizado no condomínio ABC, na Rua BCDA, nº 999, bairro ZXZZ, na cidade de Tangamandapio – UF).

PARÁGRAFO TERCEIRO:Em caso de atraso de pagamento ou inadimplemento, a partir do dia do vencimento do aluguel e dos encargos da locação devidos e não pagos, e até a integral liquidação do valor do débito, o aluguel e os encargos vencidos passarão a sofrer a incidência de juros moratórios de 01% (um por cento) ao mês, devendo ainda estes serem acrescidos de correção monetária realizada pelo IGP/M – Índice Geral de Preços de Mercado da FGV. O cálculo terá como base a data do 1º (primeiro) dia de vencimento até a data do efetivo e integral pagamento.

PARÁGRAFO QUARTO:Sem prejuízo das disposições do parágrafo anterior, em caso de atraso de pagamento ou inadimplemento, será devida multa no valor de 10% (dez por cento) sobre todo o valor que tenha dado causa ou esteja em atraso.

DAS GARANTIAS

Uma operação de locação é, naturalmente, um negócio arriscado. Por isso, é completamente viável que o contrato de locação tenha alguma espécie de garantia.

Essas garantias estão previstas na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (também conhecida como Lei do Inquilinato). Segundo a lei, é licito que o locador exija do locatário as seguintes modalidades de garantia:

– Caução;

– Fiança;

– Seguro de fiança locatícia.

– Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Atualmente as mais utilizadas são a “Caução” e a “Fiança”. Reiterando o alegado, vale dizer que essa etapa pode ser dispensada pelo locador, caso assim deseje.

Se for uma caução, o ideal é que o valor corresponda para com possíveis gastos que o locatário pode ensejar. Porém, tal valor é limitado a 03 (três) meses de aluguel.

Quantos aos fiadores, não há regras para determinar o mínimo ou máximo ou os requisitos em específico. O mercado, atualmente, tem exigido até 03 (três) fiadores com uma renda compatível com o valor da locação.

DAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM

Realizado os principais pontos do contrato, passemos agora para o assunto que quando não redigido, é um dos maiores motivos para conflitos no âmbito da conversa do “disse ou não disse”.

Este tópico versa sobre o assunto que é inerente das “Obrigações propter rem”, esse nome diferenciado do nosso cotidiano, pode ser conceituado como as obrigações que são inerentes “a coisa” ou que vem “da coisa”. Como aqui estamos falando sobre locação de imóvel, “a coisa” será o nosso imóvel.

E como a grande maioria dos imóveis, certamente esse imóvel que será locado possuí várias obrigações, como débitos de IPTU, água, energia, gás, internet, condomínio e etc. Assim, dada a peculiaridade da locação, deve ser descrito quem vai pagar o quê. Vamos a um breve exemplo:

CLÁUSULA NONA: Todas as obrigações oriundas da propriedade – propter rem – e do uso do IMÓVEL, serão de responsabilidade e pagas pelos LOCATÁRIOS (Ex. IPTU, condomínio, água, esgoto, energia e etc.)

DEMAIS DISPOSIÇÕES

Por fim, realizando todos os detalhes que decorrem unicamente da vontade de ambas as partes, passemos agora a etapa do “Padrãozão”.

Aqui é a etapa que você vai encontrar na maioria dos contratos de locação. Isso porque esta etapa consiste apenas nas disposições elencadas pela própria Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/ 1991).

No seu artigo 23, ela trata dos dispõe sobre os deveres do Locatários, sendo eles:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

  • 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

  • 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
  • 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Deste modo, basta analisar quais incisos aplicam-se para o seu caso e copiar eles. 

Lembre-se sempre de adequar os incisos para o padrão de linguagem e entabulação do seu contrato.

Neste momento, aproveite para descrever em uma cláusula se o locatário terá direito de sublocar o imóvel. Devendo a cláusula ser bem específica quanto à possibilidade. Não deixe nada omisso, tudo às claras!

Outro ponto que merece atenção, é estabelecer um determinado valor de multa para hipótese de devolução imotivada por parte do locatário ou até mesmo quando ele infringir alguns dos seus deveres expostos no contrato ou decorrentes do art. 23 da lei supracitada.

Por derradeiro, é lícito que as partes escolham um foro para que em eventual litígio judicial, saibam onde (em qual comarca) o seu processo irá tramitar. Essa cláusula ajuda a economizar no futuro.

Caso seja preciso demandar judicialmente, pode-se escolher uma comarca que tenha mecanismos ou localidade que seja mais favorável.

DICAS BÔNUS SOBRE CONTRATO DE LOCAÇÃO

Se você chegou até aqui, meus parabéns! Lhe parabenizo por buscar conhecimento para resolver seus próprios assuntos. A curiosidade junto com a força de vontade move montanhas!

Assim, como uma forma de lhe ajudar ainda mais, vou elencar algumas dicas bônus.

  • O contrato de locação é um documento base para reger qualquer problema daquela relação. Por exemplo, uma Ação de Despejo, Ação de Cobrança, Ação de Indenização e etc.

Portanto, é extremamente fundamental que o referido contrato esteja bem redigido. Seu texto não pode deixar interpretações duvidosas ou assuntos omissos/subentendidos.

  • Ao finalizar o seu contrato de locação, reserve o espaço para duas testemunhas assinarem.

O ato do documento ser assinado por 02 (duas) testemunhas permite que o referido contrato seja considerado como um título executivo judicial. Qual o efeito prático disso?

Em caso de litígio judicial, o procedimento será bem mais rápido. Ele não vai precisar nem de audiência ou produção de provas. E, a depender do contexto, o devedor rapidamente pode ter valores ou bens bloqueados.

  • Como foi possível perceber, a confecção de um contrato de locação é muito mais do que só baixar modelos na internet e preencher os dados. É preciso entender todos os detalhes da relação ali negociada.

Assim, dada a importância e os possíveis impasses que um contrato bem confeccionado pode evitar, em caso de dúvidas para realizar o seu contrato ou decorrentes de uma relação já existente, que tenha ou não contrato, busque ajuda.

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A ignorância e o desconhecimento sempre sairão mais caros!

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Autor: Dr.Felipe Nunes Ferreira. OAB/CE n° 42.590 – Advogado especialista em Direito Imobiliário. Atua no acompanhamento e administração de loteamentos, incorporações imobiliárias e outras demandas envolvendo o Direito Imobiliário.