Apesar da crise econômica e sanitária ocasionada pela pandemia do coronavírus e suas variantes, o mercado imobiliário manteve-se aquecido. Ele tem apresentando ainda um bom crescimento em sentidos de expansão e de boas vendas.
Tal fato é justificável pelo viés de que, no Brasil, ainda é grande o déficit habitacional. Além disso, com a crise econômica, muitas pessoas viram-se obrigadas a vender alguns de seus imóveis para quitar dívidas ou reduzir gastos.
Ainda, muitos chegaram a trocar a própria residência por uma de menor valor para conseguir ter acesso a alguns trocados .
E devido a falta da correta instrução técnica, muitas dessas transações foram realizadas com alguns vícios contratuais.
Dentre esses vícios, podemos citar a diferença entre o real tamanho do imóvel para com o que fora combinado durante a negociação.
Assim, ao longo desse texto, eu vou explicar a você os seguintes pontos:
- Que se tratando de imóveis, existe diferença entre as negociações comuns e as negociações que envolvem consumidor
- Quais são os direitos do consumidor quando existe diferença na metragem negociada para com a real metragem do imóvel
- Quais os tipos de contratos de imóvel na negociação comum (AD CORPUS e AD MENSURAM)
- Efeitos da diferença da metragem no imóvel nos contratos AD CORPUS
- Efeitos da diferença da metragem no imóvel nos contratos AD MENSURAM.
- Conclusão
Diferença nas transações de imóveis em uma negociação comum e em uma negociação envolvendo consumidor
Inicialmente, é fundamental explicar que existe uma gritante diferença entre as negociações que são feitas enquanto consumidor e as outras que são feitas nas demais relações comuns do dia a dia.
Para facilitar o entendimento, podemos dizer que A – Servidor Público – compra um lote da empresa B – Empresa atuante em incorporações imobiliárias.
Logicamente, temos que aqui há uma relação de consumo. Ambos os envolvidos são enquadrados, respectivamente, como consumidor e fornecedor, pelos conceitos da legislação do Código de Defesa do Consumidor.
Enquanto que, noutro exemplo, A – Servidor Público –, vende um imóvel a C – Aposentada.
Logo, por não se enquadrarem nos conceitos de consumidor e fornecedor, aqui temos a dita negociação comum.
Essa espécie de negociação é regulada, principalmente pelo nosso Código Civil.
Pode parecer que agora deu um nó nas informações e que ficou complexo o entendimento. Porém, vou te mostrar como é bem e fácil simples de entender.
Direitos do consumidor quando existe diferença na metragem negociada para com a real metragem do imóvel
Quando a diferença na metragem do imóvel for decorrente de uma negociação envolvendo consumidor (exemplo 01), o problema pode ser resolvido de inúmeras formas.
Primeiramente, após constatado a diferenciação, o consumidor (comprador) deve levar o fato ao conhecimento do vendedor (empresa) para que esta sane o problema em até 90 (noventa) dias.
Após transcorrido o prazo sem a resolução do problema, o consumidor (comprador) terá direito de maneira alternativa e à sua escolha:
- Abatimento no preço total do imóvel;
- Se possível, complementação da metragem;
- Troca do imóvel por um nas mesmas condições (sem o problema da metragem);
- A restituição imediata e atualizada da quantia paga, garantido ainda a reparação por danos sofridos;
Por fim, é possível que exista resistência da empresa em reconhecer os direitos do consumidor.
Nesse caso, este, acompanhado por um advogado(a), pode utilizar de mecanismos administrativos e judiciais para efetivar seus direitos.
Tipos de contratos de imóvel na negociação comum (AD CORPUS e AD MENSURAM)
Quando o problema for decorrente de uma negociação que não seja de consumo, como ilustrado no exemplo 02, precisamos ficar atentos para o tipo de contrato que foi celebrado.
É essencial observar se é um contrato de compra e venda de imóvel na modalidade AD CORPUS ou AD MENSURAM.
Esses nomes estranhos para o nosso dia a dia, ao que mais nos parece uma “gourmetização” das coisas, significam respectivamente:
AD CORPUS: Que traduzido do latim significa “para o corpo”. Nada mais é do que a compra e venda que objetiva a coisa por ser aquela coisa e naquele lugar. Assim, não importam muito os seus mínimos detalhes, como a metragem, por exemplo.
Exemplo: Alguém que quer comprar um apartamento na Rua X, do Bairro Y, por ser aquela área mais próxima do seu trabalho ou de determinado ponto.
O que vai determinar o preço do imóvel são características como as comodidades e posição geográfica favorável que ele possui.
AD MENSURAM: Sua tradução literal resulta em “medir”. Logo, podemos dizer que é um contrato de imóvel que o preço do todo é resultado da metragem.
Ou seja, cada metro quadrado importa primordialmente para o preço final do imóvel.
Exemplo: É o imóvel que é negociado pela quantia de R$ 200,00 (duzentos reais) por metro quadrado.
Imaginemos que esse imóvel é constituído de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados). Nesse caso, o valor da negociação total será de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).
Saber a diferença entre esses conceitos é muito importante. As consequências da variação da metragem em cada tipo de contrato ensejarão resultados completamente diferentes.
Vamos ver agora cada um desses contratos.
Efeitos da diferença da metragem no imóvel nos contratos AD CORPUS
A diferença da metragem, quando decorrente de um contrato na modalidade AD CORPUS, não garante direito a complemento de área ou devolução de excesso, ainda que o contrato não tenha mencionado de maneira expressa que a negociação é na modalidade AD CORPUS.
A justificativa para este entendimento é que, conforme relatado no exemplo anterior, o que vai importar para o valor “X” daquele imóvel não é a sua metragem, mas sim, as suas comodidades e benfeitorias.
Por isso, muita atenção ao adquirir um imóvel por meio de um contrato AD CORPUS.
Todavia, como quase tudo na vida DEPENDE, é possível que a partir de consenso de todos os envolvidos e no uso da boa-fé, seja realizado um acordo formal para que possa ocorrer algum tipo de compensação em face da diferença da medida real para com a negociada.
Efeitos da diferença da metragem no imóvel nos contratos AD MENSURAM
Totalmente diferente da modalidade tratada anteriormente, quando existe uma diferença na metragem do imóvel na modalidade AD MENSURAM, há algumas possibilidades para resolução do impasse.
A primeira delas é que quando a metragem for menor do que a combinada, poderá o comprador exigir o complemento da área.
Caso não seja possível, poderá o comprador solicitar o abatimento proporcional ou até mesmo desfazer a negociação.
Veja que aqui são possibilidades bastante semelhantes às dos casos tratados de relações de consumo (abordado no início desse texto).
Porém, existe uma regra que inviabiliza o exercício desses direitos. A regra é que se a discrepância for igual ou inferior a 5% (cinco porcento) da área total negociada, ou seja, uma diferença menor que 5% (cinco porcento), não poderá o comprador exigir complemento, abatimento ou desfazimento da negociação.
Vale dizer também que há uma exceção da exceção.
Ela ocorre quando o comprador conseguir comprovar que caso soubesse dessa diferença, ainda que inferior a 5% (cinco porcento), não teria realizado a negociação.
Vamos imaginar alguém que compra um imóvel para, nele, construir uma indústria. Suponhamos que a planta dessa indústria utilize 100% da área negociada do imóvel.
Assim, que cada metro quadrado daquele imóvel é essencial para o funcionamento da indústria.
Nesse caso, mesmo uma diferença de, digamos, 3% (três por cento), já impossibilitaria a construção da indústria.
Assim, comprovando que por tais motivos não teria realizado o contrato, poderá o comprador exercer o seu direito para obter:
- Complemento do tamanho do imóvel;
- Abatimento no preço pago;
- Desfazimento do negócio.
Ainda nesta modalidade, quando acontecer um excesso na área negociada e o vendedor conseguir comprovar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área negociada, caberá ao comprador, escolher se completa o valor ou se devolve o excesso.
Pode parecer até que foi um erro de digitação, mas é isso mesmo, está na lei! É uma hipótese na qual o direito é do vendedor, mas quem escolhe é o comprador.
Vamos agora para uma pergunta que deve estar na sua mente.
Se acontecer alguma dessas situações, como o comprador irá ter o seu direito resguardado?
É bastante importante que o comprador procure um escritório de advocacia com experiência em Direito Imobiliário.
Ele poderá apresentar as soluções, como tentar um acordo com o vendedor, para solucionar o conflito de forma extrajudicial.
Se a negociação não tiver sucesso, será necessário ingressar com uma ação judicial. Por meio do processo judicial, será possível que o comprador exija uma uma das opções que mencionamos anteriormente.
Claro, que cada caso tem as suas particularidades! Por isso, é necessária uma análise individual de cada situação, para que possamos apresentar uma solução adequada!
CONCLUSÃO
Com estas informações, fica evidente a real importância do contrato de compra e venda do seu imóvel ser realizado por um advogado especialista na área imobiliária.
Ninguém quer que o sonho da casa própria vire um tenebroso pesadelo!
Por fim, caso já tenha ocorrido a contratação e exista a discrepância entre a área real para com a área negociada, é necessário identificar qual o tipo de negociação realizada, se de consumidor ou comum.
Sendo uma negociação comum, qual a modalidade de contrato celebrada, ainda que não tenha sido colocado de forma expressa.
Pois, somente com a identificação correta, poderão o comprador e o vendedor saberem dos seus direitos para buscar o caminho da solução adequada.
Espero que o texto tenha ajudado você a esclarecer muitas coisas sobre os tipos e as modalidades de contratos nas negociações de imóveis ????
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Um forte abraço! Te espero no próximo texto!
Autor: Dr.Felipe Nunes Ferreira. OAB/CE n° 42.590 – Advogado especialista em Direito Imobiliário. Atua no acompanhamento e administração de loteamentos, incorporações imobiliárias e outras demandas envolvendo o Direito Imobiliário.