Quer vender seu imóvel, mas ele está irregular? Veja o que fazer

1.Introdução
2.O que significa um imóvel irregular
3.Por que é importante regularizar antes de vender
4.Os principais tipos de irregularidades e como resolver cada uma
5.Como a regularização valoriza o imóvel e atrair compradores
6.O passo a passo para regularizar o imóvel antes da venda
7.Conclusão

1.Introdução

Seu José vive há mais de 20 anos na mesma casa. Quando comprou o terreno, o bairro ainda era de terra batida, e o contrato de compra e venda foi feito de forma simples, de próprio punho, reconhecido em cartório. Com o tempo, ele construiu, ampliou, pagou IPTU, instalou água e luz, e viu a região crescer.

Agora, com os filhos já adultos, decidiu vender o imóvel e comprar uma casa menor. Mas quando foi até o cartório para providenciar a documentação, veio a surpresa: o imóvel não tinha matrícula individual, a construção não estava averbada e, juridicamente, a casa “não existia”. Frustrado, ele ouviu do corretor: “Seu imóvel até tem valor, mas sem regularizar, ninguém consegue financiar. Vai ser muito difícil vender”.

Você está passando por algo parecido? Se o seu imóvel está irregular — seja sem matrícula, sem escritura, sem habite-se ou com construção não averbada — é essencial resolver isso antes de anunciar a venda. Regularizar é o que garante segurança jurídica para o comprador, evita problemas futuros e aumenta o valor de mercado do imóvel.

2.O que significa um imóvel irregular

Um imóvel é considerado irregular quando a sua situação registral ou documental não está em conformidade com a legislação. Isso pode ocorrer de várias formas: o terreno pode não ter matrícula individualizada, a construção pode não estar registrada, o loteamento pode não ter sido aprovado pela prefeitura ou, ainda, o imóvel pode ter sido adquirido sem escritura pública.

Em muitos casos, a irregularidade surge por desinformação ou pela informalidade das transações imobiliárias antigas, quando contratos particulares e recibos eram suficientes para comprovar a posse.

O problema é que, sem registro no cartório de imóveis, o comprador não se torna legalmente proprietário — ele apenas detém a posse. O artigo 1.245 do Código Civil é claro: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Ou seja, o contrato particular não basta. É o registro na matrícula que efetiva a propriedade.

Além disso, se a construção não está averbada, ela “não existe” para efeitos legais, o que impede o imóvel de ser utilizado como garantia em financiamentos, reduz seu valor venal e dificulta qualquer transação formal. O mesmo ocorre com imóveis herdados sem inventário ou em áreas sem regularização fundiária. Em todos esses casos, o primeiro passo para vender com segurança é regularizar.

3.Por que é importante regularizar antes de vender

Vender um imóvel irregular pode gerar uma série de consequências negativas — tanto para o vendedor quanto para o comprador.

O negócio pode ser anulado, o pagamento pode ser travado e, em alguns casos, o vendedor ainda pode ser responsabilizado por perdas e danos. Além disso, um imóvel irregular tende a ser desvalorizado no mercado, justamente por oferecer riscos jurídicos.

A regularização antes da venda é vantajosa por diversos motivos. Primeiro, porque permite vender o imóvel pelo valor real de mercado — um imóvel com escritura e matrícula pode valer até 30% mais do que um sem documentação.

Segundo, porque amplia o público comprador, já que a maioria dos financiamentos imobiliários exige documentação regular. Terceiro, porque garante segurança jurídica, evitando que o comprador desista do negócio ou ingresse com ações judiciais no futuro.

Regularizar também significa tranquilidade na negociação. O vendedor não precisa esconder nada, pode apresentar todos os documentos e transmitir a posse com total transparência. E, na prática, quanto mais bem documentado o imóvel, mais rápido é o processo de venda.

4.Os principais tipos de irregularidades e como resolver cada uma

Embora cada caso exija uma análise específica, há situações muito comuns no dia a dia dos cartórios e escritórios especializados. As mais recorrentes são imóveis sem matrícula, construções não averbadas, heranças sem inventário e contratos particulares antigos sem registro.

Quando o imóvel não possui matrícula, o caminho mais comum é verificar se ele está dentro de uma matrícula-mãe — ou seja, uma grande área que ainda não foi desmembrada. Nesse caso, o procedimento adequado é solicitar o desmembramento e a abertura de uma matrícula individual.

Em muitos casos, isso exige um levantamento topográfico atualizado e o apoio de um engenheiro, para identificar medidas, confrontações e localização exata.

Se o terreno foi comprado apenas por contrato de compra e venda, sem escritura pública, será necessário lavrar a escritura definitiva e registrá-la no cartório competente. Esse procedimento formaliza a transferência e torna o comprador o proprietário legítimo.

Já quando o problema é a ausência de averbação da construção, a solução é apresentar junto ao cartório o habite-se (documento emitido pela prefeitura que atesta que a obra está regular) e a planta aprovada do imóvel.

Assim, a construção passa a constar oficialmente na matrícula, aumentando o valor do bem e permitindo sua venda sem restrições.

Outro caso comum ocorre quando o imóvel foi herdado de parentes falecidos, mas o inventário nunca foi feito. Nessa hipótese, a propriedade ainda está registrada em nome do falecido, o que impede qualquer negociação. O caminho é abrir o inventário — judicial ou extrajudicial, conforme o caso — para formalizar a partilha e possibilitar a venda.

Há ainda imóveis em áreas não regularizadas pela prefeitura, como loteamentos antigos ou ocupações urbanas. Nessas situações, o procedimento correto é buscar a regularização fundiária (REURB), prevista na Lei nº 13.465/2017, que transforma áreas informais em loteamentos legalizados. Após a aprovação, cada morador recebe uma matrícula individual.

5.Como a regularização valoriza o imóvel e atrair compradores

Um imóvel regularizado é sinônimo de segurança, transparência e confiança — três fatores decisivos em qualquer transação imobiliária.

Para o comprador, a documentação completa é garantia de que o bem não tem pendências judiciais, dívidas fiscais ou disputas de posse. Para o vendedor, significa poder negociar de forma tranquila, sem risco de ter a venda anulada.

Do ponto de vista econômico, um imóvel regularizado tem acesso a linhas de crédito, pode ser financiado pela Caixa Econômica ou outros bancos, e pode ser vendido rapidamente. Já um imóvel irregular tende a ficar encalhado no mercado por meses ou até anos, pois a maioria dos compradores evita riscos.

Em bairros periféricos ou loteamentos antigos, a regularização pode dobrar o valor de mercado, já que transforma um bem “informal” em patrimônio com segurança jurídica.

Outro aspecto importante é que a regularização abre caminho para outros benefícios, como isenção de impostos em programas de habitação, possibilidade de inventariar o bem sem entraves e até a facilidade de transmissão para herdeiros. Portanto, mesmo que a venda ainda não esteja prevista para o curto prazo, regularizar o imóvel é sempre um investimento inteligente.

6.O passo a passo para regularizar o imóvel antes da venda

O primeiro passo é fazer um levantamento completo da situação documental. Isso inclui solicitar a certidão da matrícula no cartório de imóveis, verificar se existe alguma restrição, ônus ou falta de averbação, e consultar o cadastro imobiliário na prefeitura.

Em seguida, é essencial reunir todos os documentos que comprovem a posse e a origem do imóvel, como contratos, recibos, IPTUs, contas antigas e declarações de vizinhos.

O segundo passo é buscar apoio técnico especializado, com engenheiro, arquiteto ou advogado imobiliário. O engenheiro será responsável pelo levantamento da área e pela planta do imóvel; o advogado, por sua vez, analisará qual é o melhor caminho jurídico: escritura pública, usucapião, REURB ou retificação de área.

Se o caso for de usucapião, o advogado pode optar pelo procedimento judicial ou extrajudicial, dependendo das circunstâncias. No processo extrajudicial, realizado diretamente no cartório, é possível obter a matrícula definitiva em poucos meses, desde que não haja impugnações. Já a via judicial é indicada para situações em que há litígio ou ausência de documentos essenciais.

Se a irregularidade estiver relacionada à ausência de inventário, o advogado poderá conduzir o procedimento extrajudicial (quando há consenso entre os herdeiros e não há menores envolvidos) ou judicial (quando há divergências). Após a partilha, o imóvel poderá ser vendido normalmente.

Por fim, se o imóvel pertence a um loteamento não aprovado, é importante entrar em contato com a prefeitura para verificar se há processo de regularização fundiária em andamento. Em alguns casos, os moradores podem se unir e requerer a REURB, o que traz benefícios coletivos e custos reduzidos.

7.Conclusão

Vender um imóvel irregular é um risco alto e desnecessário. O comprador desconfia, o corretor evita, o banco não financia e o negócio fica parado. Em contrapartida, um imóvel com matrícula, escritura e construção averbada é valorizado, atrai compradores e pode ser vendido com rapidez e segurança.

Se você está prestes a vender sua casa, terreno ou apartamento, comece regularizando. É um investimento que traz retorno imediato e evita dores de cabeça no futuro. Não importa há quanto tempo o imóvel está nessa situação — sempre há uma solução jurídica possível.

Entre em contato conosco. Vamos analisar gratuitamente a situação do seu imóvel, identificar o caminho mais rápido e seguro para regularizar e acompanhar todo o processo até que ele esteja pronto para venda. Seu patrimônio merece estar em ordem, e sua tranquilidade também.

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