Ação de Despejo: Aprenda quando e como utilizá-la

Um assunto bastante importante quando tratamos de relações de locação de imóveis é o final do contrato de locação.

Existem várias hipóteses, previstas em lei, que ensejam o fim do contrato de locação. É extremamente importante que o dono de imóveis que estão alugados conheça essas hipóteses.

Entre essas hipóteses, é essencial que os locadores conheçam os casos nos quais pode ser ajuizada a ação de despejo.

Por isso, leia esse texto e saiba como funcionam as hipóteses mais comuns de desfazimento do contrato de locação, e como funciona a ação de despejo em cada uma delas.

Sumario:

O que é a ação de despejo?

O que acontece quando acaba o prazo do contrato de locação residencial?

E se o contrato tiver sido feito apenas verbalmente?

E quanto ao fim do prazo de locação de imóveis não residenciais?

Quando eu posso entrar com ação de despejo por conta do fim do prazo do contrato de locação?

A locação pode ser desfeita por acordo entre locador e locatário?

Como agir no caso de não pagamento do aluguel ou de outros encargos?

Outras hipóteses nas quais é cabível a ação de despejo:

Conclusão

O que é a ação de despejo?

A ação de despejo é um dos tipos de procedimento judicial que estão previstos na Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91). É uma ação que é ajuizada pelo locador, ou seja, o proprietário do imóvel, para obrigar o atual ocupante do imóvel, no caso, o locatário, a desocupar o imóvel.

É a Lei do Inquilinato que prevê em quais hipóteses essa ação judicial será ajuizada, e quais regras procedimentais para caso, em conjunto com outras leis, como o Código Civil e Código de Processo Civil.

Uma dúvida bastante comum dos locadores que querem ajuizar uma ação de despejo é se é possível a concessão de liminar, para obrigar o locatário a sair do imóvel sem a necessidade de aguardar a sentença.

E sim, há diversos casos previstos na Lei do Inquilinato nos quais é possível a concessão dessa medida liminar, se respeitados os requisitos legais.

Vamos ver agora as principais situações de desfazimento do contrato de locação, e como funciona a ação de despejo em cada uma delas.

O que acontece quando acaba o prazo do contrato de locação residencial?

Em primeiro lugar, o contrato de locação feito por escrito deve conter um prazo determinado para sua vigência. Ao final do prazo pactuado, o locador pode exigir que o locatário deixe o imóvel, acabando totalmente com a locação.

No caso do contrato por prazo determinado, o locador não pode, por vontade própria, rever o imóvel, a não ser que ocorra uma das hipóteses do artigo 9° da Lei do Inquilinato:

I – Mútuo acordo entre o locador e o locatário;

II – Caso ocorra a prática de uma infração legal ou contratual;

III – Caso o locatário não cumpra com o pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

No caso da locação residencial, se o contrato for firmado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato acaba automaticamente ao final do prazo, independentemente de notificação ou aviso.

Porém, se passados 30 dias do final do prazo estipulado, e o locatário permanecer no imóvel sem resistência do locador, a locação continua, agora com prazo indeterminado. Como formas de resistência do locador, temos a ação de despejo e notificação, para que o locatário deixe o imóvel.

Um detalhe importante! Se o locador notificar o locatário, mas continuar recebendo os aluguéis, sem entrar com a ação de despejo, o contrato de locação também é prorrogado por prazo indeterminado. Todas as outras clausulas e condições do contrato serão mantidas, com exceção, obviamente, do prazo do contrato.

Nesse caso, o locador pode reaver o imóvel locado, contanto que dê ao locatário uma antecedência de 30 dias.

E se o contrato tiver sido feito apenas verbalmente?

O contrato de locação feito apenas de forma verbal pode ser bastante prejudicial para o locador do imóvel, pois a lei estabelece regras bem mais restritas para a recuperação do imóvel.

Por isso, é bastante interessante que você saiba como redigir o contrato de locação de imóveis.

Nos contratos de locação residencial feitos verbalmente, ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, se o prazo terminar e ocorrer a prorrogação, o locador só poderá reaver o imóvel em algumas hipóteses:

1. 1. Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada com o seu emprego;
   2. Caso ele seja pedido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ascendente ou descendente que não disponham de imóvel residencial próprio;
   3. Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%, ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%
      
   4. Caso a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
   5. Ou, caso ocorra um dos casos previstos no artigo 9° da Lei, que citamos acima:

• • • • Acordo entre locador e locatário.
      • Locatário que comete alguma infração legal ou contratual
      • Falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
      • Necessidade de realização de obra determinada pelo Poder Público.

Assim, a locação de imóvel residencial feita sem prazo determinado (verbalmente), ou aquela feita com prazo inferior a 30 meses dão ao locador menos liberdade na hora de querer reaver o imóvel.

Por isso, é necessário cuidado no momento de celebrar um contrato de locação, sendo útil buscar a assessoria de um escritório de advocacia especializado.

E quanto ao fim do prazo de locação de imóveis não residenciais?

Para as locações de imóveis não residenciais, como lojas, indústrias, galpões, entre outros exemplos, a Lei do Inquilinato estabelece regras um pouco diferentes do que em relação aos imóveis residenciais.

O contrato deve ser feito por escrito, com prazo determinado, e ao final do prazo, o locatário deve deixar o imóvel. Porém, se ele não desocupar no prazo de até 30 dias do final da locação, e não houver resistência do locador, a locação continua, agora com prazo indeterminado, sendo mantidas as demais condições do contrato, como o valor da locação.

Porém, há um ponto que merece atenção, que é o direito à Renovação do Contrato de Locação não residencial, que a Lei concede às empresas, se cumpridos alguns requisitos. Entre os requisitos que a empresa deve cumprir para ter direito à renovação do contrato, podemos mencionar:

I – O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Nós já explicamos com profundidade o assunto da renovação do contrato, suas regras e condições, os casos nos quais ela não é cabível, entre outros pontos, em outro texto do nosso site.

Assim, na hora de alugar um imóvel a uma empresa, é importante ter em mente que há essa possibilidade de você ser obrigado a renovar o contrato, e definir com cuidado quais as cláusulas que constarão do contrato.

Quando eu posso entrar com ação de despejo por conta do fim do prazo do contrato de locação?

Ou seja, nos casos de desfazimento do contrato de locação pelo fim do prazo acordado, a ação de despejo pode ser ajuizada em duas situações:

• Em até 30 dias do final do prazo de locação.

• Após o prazo de 30 dias da notificação para que o locatário deixe o imóvel.

Porém, há outras possibilidades de se ingressar com a ação de despejo, que veremos a seguir.

A locação pode ser desfeita por acordo entre locador e locatário?

Sim, ela pode. É o caso do inciso I do artigo 9° da lei do inquilinato, que prevê que é possível que a locação seja desfeita por mútuo acordo, que será formalizado por meio de um distrato.

Embora a Lei do Inquilinato não estabeleça uma forma uma forma obrigatória para esse distrato, o Código Civil determina que ele seja feito pela mesma forma exigida para o contrato (Artigo 472 do Código Civil). Assim, se o contrato foi feito por escrito, o distrato também deve ser feito por escrito.

De acordo com o artigo 59, §1°, I, caso ele cumpra alguns requisitos, é possível que seja concedida a liminar na ação de despejo. Esses requisitos são:

• Distrato feito por escrito
• Assinado pelas partes e por duas testemunhas
• Prazo de no mínimo seis meses para a desocupação.

Se o distrato atender a esses requisitos, e o locatário não deixar o imóvel após o fim do prazo estipulado, será possível ingressar com a ação de despejo com pedido de liminar.

Assim, o juiz determinará que o locatário deixe imóvel imediatamente, sem a necessidade de aguardar até o final do processo.

Como agir no caso de não pagamento do aluguel ou de outros encargos?

O não pagamento aluguel ou de outros encargos previstos no contrato é uma das causas de desfazimento do contrato de aluguel.

Nesse caso, a ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos valores em atraso, a partir da apresentação dos cálculos exatos do valor em atraso.

Além dos valores dos aluguéis, é possível cobrar quaisquer outros valores previstos em contrato.

A lei prevê que é possível que o locador e o fiador evitem a rescisão do contrato se, dentro do prazo de 15 dias da citação da ação, pagarem o débito atualizado, por meio de depósito judicial, compreendendo:

1. 1. Os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
   2. As multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
   3. Os juros de mora;
   4. As custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Caso o locatário pague um valor inferior ao que é devido, o locador pode pedir ao juiz que intime o locatário para, no prazo de 10 dias, complementar o depósito para que a dívida seja paga em sua integralidade.

É possível que seja concedida liminar na ação de despejo pelo não pagamento de aluguéis?

Sim!! Na ação de despejo baseada no não pagamento de aluguéis, é possível que o juiz conceda liminar de despejo.

Porém, é preciso que a locação não estiver garantida por uma das hipóteses do artigo 37 da lei do inquilinato:

I – Caução;

II – Fiança;

III – Seguro de fiança locatícia.

IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caso o contrato tenha sido celebrado com uma dessas espécies de garantia, mas por qualquer razão ela deixa de ser válida, também será cabível a liminar de despejo.

O locador pode evitar os efeitos da liminar caso faça o pagamento dos valores em atraso, nos mesmos moldes que já explicamos.

Outras hipóteses nas quais é cabível a ação de despejo:

Além dos casos mais comuns de desfazimento do contrato de locação, que já mostramos no texto, como falta de pagamento de aluguéis, fim do prazo da locação ou distrato por mútuo acordo, a Lei do Inquilinato prevê várias outras hipóteses para o fim do contrato de locação:

• • Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (Artigo 8°)
    

• • Prática de infração legal ou contratual (Artigo 9°, inciso II)

• • Necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. (Artigo 9º, inciso IV)

Cada uma dessas hipóteses conta com regras específicas, que devem ser analisadas com muito cuidado.

Conclusão

Agora você já sabe em quais casos é possível ser ajuizada a ação de despejo. Vale lembrar que como toda ação judicial, ela deve ser ajuizada por um Profissional Competente.

Em um processo como esse, há diversos detalhes que devem ser observados, para garantir que seu direito seja bem defendido.

Por isso, caso você busque o acompanhamento de um escritório de advocacia, opte por um que tenha experiência em direito imobiliário.

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Até o próximo texto!

Autor: Dr. João Alberto Morais Borges Filho. OAB/CE n° 24.881 – Advogado com MBA em Direito Tributário pela FGV e mais de 10 anos de atuação em direito Tributário.