A principal diferença consiste singularmente na finalidade do contrato. É com ela e a partir dela, que todas as outras diferenças importantes vão surgindo.
Ou seja, apenas o título não é suficiente para definir o tipo do contrato.
Me acompanhe na leitura deste texto, que vou explicar para você de forma simples e prática as principais diferenças e seus efeitos entre esses contratos.
Também irei lhe explicar como essa informação pode te ajudar na hora de fazer uma locação.
Neste texto você aprenderá sobre:
A principal diferença consiste singularmente na finalidade
do contrato, é com ela e a partir dela, que todas as outras
diferenças importantes vão surgindo, ou seja, apenas o título não é
suficiente para definir o tipo do contrato.
Me acompanhe na leitura deste texto que vou explicar para
você de forma simples e prática as principais diferenças e seus
efeitos entre esses contratos e como essa informação pode te ajudar
na hora de fazer uma locação.
Neste texto você aprenderá sobre:
A principal diferença consiste singularmente na finalidade
do contrato, é com ela e a partir dela, que todas as outras
diferenças importantes vão surgindo, ou seja, apenas o título não é
suficiente para definir o tipo do contrato.
Me acompanhe na leitura deste texto que vou explicar para
você de forma simples e prática as principais diferenças e seus
efeitos entre esses contratos e como essa informação pode te ajudar
na hora de fazer uma locação.
Neste texto você aprenderá sobre:SUMÁRIO
DEFINIÇÃO DOS CONTRATOS
DIFERENÇA NOS PRAZOS DE LOCAÇÃO
LOCAÇÃO RESIDENCIAL VERBAL OU POR ESCRITO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES
LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES
PRAZOS DA LOCAÇÃO COMERCIAL
CONCLUSÃO
DEFINIÇÃO DOS CONTRATOS
Antes de adentrarmos nos pormenores dos contratos em si, é importantíssimo que saibamos o significado de cada um.
O contrato de locação residencial, como o próprio nome já sugere, é o contrato que visa a locação do imóvel para fins de moradia.
Quanto ao contrato de locação não-residencial ou locação comercial – como é popularmente conhecido –, é o contrato destinado para qualquer outro tipo de finalidade que não seja moradia.
Dentre tantas finalidades, podemos mencionar a abertura ou funcionamento de um mercado, escola, escritório, galpão, depósito e etc.
Sumariamente como se pôde observar, a principal diferença entre eles está vinculada, ainda que indiretamente, ao exercício ou não de alguma atividade empresarial.
Com isso, para manter as condições ímpares inerentes a concorrência de mercado, a própria legislação conferiu algumas garantias a mais para o inquilino da locação não-residencial.
Uma dica importante que cabe mencionar, desde já, é que independentemente da finalidade, sempre que o inquilino for uma Pessoa Jurídica, o contrato será da modalidade comercial.
Dentro do assunto locação de imóveis, temos um texto ensinando você a elaborar um contrato de locação:
DIFERENÇA NOS PRAZOS DE LOCAÇÃO
Como na maioria dos negócios, o prazo é o sujeito principal para garantir a exigibilidade do cumprimento da obrigação.
Ou seja, é o limite de tempo estabelecido para que determinado ato tenha que ser feito e/ou ser cobrado pelos mecanismos legais existentes.
Além de grande importância para o campo jurídico para fins de ingresso com as demandas judiciais ou extrajudiciais pertinentes, o prazo também é de extrema importância para as demais searas envolvidas na transação.
É com o prazo certo que o inquilino saberá até quando tem a segurança de continuar morando naquele imóvel. Ou ainda, até quando poderá continuar operando seu estabelecimento comercial naquele local.
Quanto ao prazo em si, a regra geral é que ambos os contratos podem ser estipulados com duração por qualquer período.
Assim, não existem limites mínimos ou máximos. Porém, em determinadas situações ou prazos, haverá riscos, direitos e obrigações diferentes.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL VERBAL OU POR ESCRITO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES;
Analisando o contrato de locação residencial, temos que o mesmo pode ser feito até na modalidade verbal.
Porém, essa não não é uma modalidade muito indicada, visto que os problemas para a comprovação de suas cláusulas seriam de uma dificuldade extrema.
Em sua grande maioria, estariam suas comprovações atreladas principalmente a gravações (que podem ou não terem sido produzidas de maneira regular) ou prova testemunhal.
E caso celebrado na modalidade verbal ou por escrito, mas com prazo inferior a 30 (trinta) meses, os seus efeitos são de que todas as regras que foram estabelecidas no contrato devem ser cumpridas.
Porém, há uma ressalva especial quando o contrato alcança seu tempo de duração, mas o inquilino permanece no imóvel.
Para esta hipótese, que é muito comum no dia a dia, os mencionados efeitos não são nada favoráveis para o locador.
Isso porque o contrato passará a valer por tempo indeterminado. Assim, o locador só pode reaver o imóvel nas seguintes situações, previstas na Lei do Inquilinato:
Quando conseguir fazer um acordo para saída amigável do inquilino. Pode parecer óbvio, mas vale dizer que o acordo é o resultado do consenso/vontade de ambos envolvidos, locador e locatário;
Por falta de pagamento, infração legal ou descumprir ao acordado no contrato;
Para fazer obras determinadas pelo Poder Público E que estas não possam ser executadas com o inquilino no imóvel ou quando possível, mas este se recusa a consentir as mesmas;
Se o inquilino tiver seu contrato de trabalho encerrado E sendo a empresa que pagava o referido aluguel;
Para uso próprio do locador, seu cônjuge ou companheiro, podendo ser tanto para fins residenciais, quanto comerciais;
Para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% (vinte por cento) ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (cinquenta por cento);
Quando a locação, de maneira ininterrupta, ultrapassar os 05 (cinco) anos.
Para uso residencial de ascendente e descendente que não possua imóvel próprio;
Com isso, ante as hipóteses legais que são de maneira taxativa, fica evidente que o legislador foi cirúrgico ao não deixar espaço para que o locador possa reaver o imóvel para locar para outra pessoa ou até mesmo para ocupação de filhos/netos, quando estes já são proprietários de outros imóveis.
Neste momento você deve estar pensando que não é nada vantajoso realizar locações com prazo inferior a 30 meses.
Calma aí que vou te explicar como contornar essa situação de maneira bastante prática e rápida.
Para que isso não aconteça é necessário que antes de acabar o prazo estipulado no contrato, o locador realize previamente a notificação do inquilino para realizarem por escrito a renovação do contrato.
Conforme dito, caso isso não aconteça, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado. Assim, o imóvel somente poderá ser retomado nas hipóteses relatadas.
A notificação deve ser feita de maneira a dar ciência inequívoca ao inquilino.
Também é essencial que a mesma seja realizada de uma maneira que seja possível a comprovação de sua realização para fins de uso em âmbito judicial.
Assim, recomenda-se fazer utilizar a notificação em cartório ou por correios com as devidas Cartas Registradas. De preferência, é interessante que essas cartas sejam por Mão Própria.
A notificação também pode ser realizada via redes sociais/aplicativos, como WhatsApp. Nesse caso, ela deve ser feita de maneira particular e com as devidas cordialidades de estilo.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES
Caso o contrato de locação residencial por escrito tenha um prazo igual ou superior a 30 meses, teremos aqui mais uma segurança para o locador.
Nesse caso, é muito mais fácil que o locador consiga a retomada do imóvel.
Inicialmente podemos mencionar que as consequências de o inquilino continuar no imóvel após o fim do prazo do contrato, são diferentes do tópico anterior.
Caso o locador não realize a prévia notificação do inquilino e o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, haverá uma grande facilidade para que o locador posso reaver o bem.
Isso porque a legislação permite que após vencido o contrato, o locador poderá apenas notificar o inquilino para que realize a desocupação.
Nesse caso, não é necessário o preenchimento de qualquer outro requisito, podendo realizar a qualquer tempo. É o que chamamos de denúncia vazia.
Por fim, vale dizer que a única condição existente é que exista essa prévia notificação de ciência inequívoca ao inquilino. Ainda, deve ser concedido no mínimo 30 (trinta) dias para que o mesmo desocupe o imóvel.
PRAZOS DA LOCAÇÃO COMERCIAL
Diferentemente da locação abordada no tópico passado, na locação comercial não há um regramento específico de acordo com o tempo do contrato.
O que existem são algumas condições caso o contrato extrapole um certo período de tempo.
Feitas tais considerações, podemos afirmar que o contrato de locação não-residencial pode ser celebrado por qualquer período de tempo.
E, da mesma forma que o contrato de locação residencial ele pode também ser realizado na modalidade verbal.
Porém, conforme relatamos em tópico anterior, não é nada recomendado celebrar o contrato de forma verbal. Isso porque, a depender da situação, pode se tornar até impossível de sua comprovação.
As ressalvas para este tipo de locação estão atreladas intrinsecamente ao fato de que se preenchido alguns requisitos, o inquilino pode, unilateralmente, realizar a renovação do contrato e continuar utilizando o imóvel.
Para utilizar desta prerrogativa, o inquilino deve preencher, cumulativamente, todos os seguintes requisitos:
Ter celebrado um contrato escrito e com prazo determinado;
O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos somarem cinco anos;
O inquilino esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
Construindo um exemplo para o preenchimento desses requisitos, podemos ilustrar com a seguinte situação:
“Nunes é inquilino de Felipe. O imóvel locado é o situado na Rua XX. E o prazo de locação foi de 03 (três) anos. Neste estabelecimento, Nunes tem em regular funcionamento uma loja de veículos de automotores.
Findo o período de 03 (três) anos, Nunes chama Felipe para renovar o contrato por igual período, pois está seguro de que seu negócio está progredindo. E assim o aditivo contratual é celebrado para renovar o contrato.”
Com este exemplo, conseguimos ilustrar facilmente uma hipótese comum no dia a dia. Qual seja, como um inquilino consegue adquirir o direito da renovação automática do contrato de locação de estabelecimento não-residencial.
Embora o instituto jurídico opere com a nomenclatura de “renovação automática” conceituada por parte da doutrina, temos que de automático não tem nada.
Para que o locatário possa se utilizar de tal direito, deverá protocolar uma ação judicial para pleitear seu direito.
Inclusive, vale dizer que a mesma deve ser protocolada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Quer ler mais sobre o assunto?
Confira nosso texto sobre a renovação compulsória do contrato de locação residencial e sobra a Ação Renovatória.
Ainda tomando como base o exemplo e a título de curiosidade, vale destacar a literalidade da coisa que expressa o direito quanto a renovação do contrato, mas isso não quer dizer que exista necessariamente a obrigatoriedade de continuar o mesmo valor.
Primeiro, porque se realizado com as condições mínimas, o contrato deve conter mecanismos de atualizações monetárias.
Segundo, porque comprovada a falta de conexão entre o valor locado e as práticas de mercado, judicialmente, é possível pleitear a revisão do valor da locação.
Noutro giro, o legislador também previu algumas possibilidades para que o locador não seja obrigado a renovar o contrato.
Embora não sejam muitas, são possibilidades reais para fugir da continuidade da locação indesejada.
As possibilidades são respectivamente:
Quando por determinação do Poder Público, for necessário realizar obras que importem em uma radical transformação do imóvel;
Para fazer modificações no imóvel de tamanha natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
Para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, quando a maioria do capital deste referido fundo for do locador, cônjuge, ascendente ou descendente.
Por falta de pagamento, infração legal ou descumprir ao acordado no contrato;
Para fazer obras determinadas pelo Poder Público E que estas não possam ser executadas com o inquilino no imóvel;
Além destas hipóteses e para que seja possível a retomada do imóvel pelo locador, também poderíamos mencionar sobre a possibilidade de realizar o contrato de locação com prazo indeterminado.
Em uma primeira análise, pode parecer uma ideia genial. Porém, dada as nossas realidades práticas, dificilmente alguém iria querer realizar a locação de um imóvel sem ter a mínima segurança da duração do contrato de aluguel.
Na maioria dos empreendimentos, a localização é a umas das peças fundamentais para viabilizar o ótimo funcionamento do negócio. Por isso, a mesma não pode ser lançada ao campo da incerteza.
Realizadas tais considerações, vale dizer que existe uma exceção para a exceção de retomada do imóvel quando em locação não-residencial ????.
Podem ser hipóteses de pouca frequência para o cotidiano. Porém, algumas vezes, anualmente, elas sempre acabam aparecendo em nosso escritório.
Por tais razões, eu não poderia deixar de tratar sobre elas, ainda que superficialmente.
Sem muita enrolação, podemos afirmar que há algumas regras especiais quando o contrato de locação é realizado por:
- Hospitais;
- Unidades sanitárias oficiais;
- Asilos;
- Estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público;
- Entidades religiosas devidamente registradas
Nesses casos, o contrato somente poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:
Por falta de pagamento, infração legal ou descumprir ao acordado no contrato;
Para fazer obras determinadas pelo Poder Público E que estas não possam ser executadas com o inquilino no imóvel;
Se o inquilino tiver seu contrato de trabalho encerrado E na hipótese em que a empresa pagava o referido aluguel. Essa regra deve ser aplicada de maneira axiológica, visto que pode não se enquadrar literalmente em alguns tipos de locação;
Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% (cinquenta por cento) da área útil.
CONCLUSÃO
Como se pôde observar, a matéria sobre contratos de locação é bastante simples de entender.
Porém, ela possui várias regrinhas de acordo com cada tipo de locação e para com os prazos destas. Isso pode modificar bastante a situação e trazer efeitos práticos bastantes diferentes para cada tipo de transação realizada.
De mais a mais, além da própria teoria em si, que fora ventilada em linhas ao norte, é necessário que seja realizado a adequação de alguns procedimentos para a nossa realidade prática.
Por exemplo, é importante sempre realizar notificações por meios idôneos de modo que sejam possíveis de sua comprovação em juízo.
Assim, caso seja preciso realizar uma notificação, realize preferencialmente via Carta Registrada de Mão Própria (ARMP).
Tal procedimento irá demonstrar de fé e fato que foi o determinado “agente” que recebeu a notificação, preenchendo assim, o requisito da ciência inequívoca.
O conteúdo abordado neste texto tem caráter apenas expositivo. Dada a extensão da matéria que permeia os diversos campos do direito, seria um terrível erro de minha parte tentar exaurir todo o conteúdo sobre a matéria.
Portanto, os pontos abordados foram somente aqueles que possuem mais recorrência no dia a dia.
Desta feita, ante as peculiaridades que cada contrato pode conter, inclusive com a grande possibilidade de causar um grave prejuízo financeiro para um dos envolvidos, é mais do que necessário que o seu contrato de locação seja realizado por um profissional especialista do ramo imobiliário.
Um profissional especializado no ramo imobiliário é mais do que alguém com título e indicação na área.
É um profissional que vai atender a sua demanda e lhe mostrar todos os pontos que a sua transação pode alcançar, sejam positivos ou negativos.
E tendo em vista os péssimos cenários pandêmicos e outros tantos possíveis acontecimentos que colocam em risco o bom funcionamento das atividades empresariais, um ótimo profissional capacitado pode realizar um brainstorm para que sua transação aconteça da melhor maneira possível.
Por exemplo, ele realizar a inclusão de uma cláusula de hardship para evitar possíveis imprevistos na relação de locação.
Vou ficando por aqui! Qualquer dúvida pode entrar em contato conosco clicando no link de WhatsApp ao final deste texto.
Será uma enorme satisfação conversar com você e esclarecer possíveis dúvidas.
Deixarei você com mais alguns conteúdos sobre locação de imóveis. Espero que você goste:
Faça você mesmo o seu contrato de locação!
O locador não quer renovar o contrato de locação do ponto comercial? Saiba o que fazer
Te vejo no próximo texto, até breve!
Autor: Dr.Felipe Nunes Ferreira. OAB/CE n° 42.590 – Advogado especialista em Direito Imobiliário. Atua no acompanhamento e administração de loteamentos, incorporações imobiliárias e outras demandas envolvendo o Direito Imobiliário.